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2015:房地产将进入“新常态”

时间:2015-1-15 8:57:16 点击:1398

“白银期”是房地产的“新常态”
  中国经济时报:2014年,我国商品房销售、投资速度、新开工面积等一改往年高歌猛进态势,改为掉头向下。很多业内人士和专家认为,房地产的黄金时代已经结束。2015年,房地产将如同经济进入“新常态”一样,进入一个各方面数据都趋向平缓,不会过分涨跌的“新常态”。对此,你怎么看?
  陈宝存:早在2011年我就撰文称:中国房地产将跨入白银30年增长期,而这个“白银期”,我认为就是现在所说的房地产新常态期。那么,为什么中国房地产会产生黄金十年的快速增长期?为什么黄金十年将结束?解读这个概念,需要简单回顾下历史。
  从建国初期,由于土地房屋基本满足城乡居民的大致需求,在我们的工业化与现代化的前50年,也就是1998年房地产市场化之前,我们一直没有致力于发展住宅产业。而始于1978年的改革开放,又使人口进城的速度过快,但是,即使这样,我们在1998年之前,仍旧没有快速发展住宅产业。
  两组数据,可观端倪:1978年城市人均住房面积仅有6.7平方米;城镇人口(居住在城镇地区半年及以上的人口)为17245万人,城市化率(城镇人口 占全国总人口的比重)为17.92%。《中国城市统计年鉴(1999年)》全国采样调查229个城市,数据显示:人均超过15平方米的城市只有49个,占 总数的21.4%;人均超过10平方米的城市有202个,占所调查总数的88.2%。
  这样的居住状况,对于富裕起来的城市居民与改革开 放后大量涌入城市的新居民来说,购买商品房成为必需的行为。而我们从结束福利分房到真正接受市场买房,事实上是经历了5年以上的心理准备时间。那 么,2003年到2012年的房地产市场的高速发展,也便顺理成章了。只是,现在是到了“白银时代”了。
  中国经济时报:未来30年的中国楼市将迎来“白银增长期”的依据有哪些呢?
  陈宝存:首先,中国的新型城镇化进程,需要30年左右的时间方能完成。年均1%的新增城市人口将稳定30年。这样,我们的房地产增速必须保持匀速,而不是前十年的超高速度。我们目前城市居民(含流动人口的2.45个亿)住宅套数已经达到了1.02套/户。
  城市化进程放缓,主要问题出在土地流转探索过程漫长。农民进城之后的农村宅基地与耕地的退出机制正在试点探索,对进城农民稳定的城市生活很重要,这个过程需要更长时间。否则,农民很难融入城市。
  事实上,我们前10年的房价超 高速增长,主要是1998年之前我们的土地国有概念强化,土地征收补偿标准过低,城市基础设施建设要求很低导致的土地价格低廉。2004年,土地招拍挂制 度严格实施,2007年才开始土地一级开发过程,重点城市的住宅土地地价从2003年到2012年增长五倍,而城市中心土地地价的增长速度,远远高于5 倍,到十几倍甚至一线城市几十倍都不止。这是极为合理的土地成本增长。
  当然,我不认为房地产的“新常态”会使得房地产现在就失去了支柱 产业的地位。未来15年至20年,房地产行业依旧是重要支柱产业。原因是经济转型进入新常态需要一个过程,而50后、60后、70后群体在基础产业的就业 人口,必须要保证他们的就业。环保、低碳、高科技固然重要,但是,基础产业也很重要。而满足房地产消费需求,需要很长时间才能完成。
  此 外,中国已经进入终身租房时代。事实上,租房人群也必须由市场来租赁房源,所以投资性需求也是值得鼓励的。严重打压住房的投资需求,并不符合市场规律。我 们知道在欧美发达国家,住房自有率也是最低的。而50%到60%的城市人口靠租赁满足需求,也是未来中国至少是重点城市的发展规律。
  房地产,是民生之基础。满足日益增长的居民物质文化需求,也是我们党和政府的重任。而需求,也是在逐渐升级的。
  我们应该鼓励投资,鼓励居民出租住宅以满足租赁人群的需求。这个思路也在2014年9月30日的房贷新政中体现出来。
  新政要求:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未 实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审 慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
  还有,对于首套房贷的认定,我们也一改严查的思路,而是只要是无贷款的新房购买需求,都视同首套房贷。鼓励投资与改善需求,也完全符合市场现实。同时,我们不再试点房产税,也是对投资住房的鼓励政策。
  至于《不动产登记暂行条例》,我们的媒体、专家曲解过度。事实上,不动产登记不是只针对房屋登记,而是包括土地、林地等不动产的统一登记。而以往的登记我们是分属多个部门的,而目前是试点统一到一个部门而已。
  再有,《不动产登记暂行条例》中的下列表述:不动产登记为物权法中的重要制度,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。作为物权公示手段,不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
  《不动产登记暂行条例》告诉大家,不动产登记为权利人主动行为,而不是政府管理手段。
  至于房产税征收前的房屋价值评估,任志强认为需要147年完成评估工作。虽然言过其实,但也是在提醒大家,房产登记的评估工作才是房产税的征收基础,而我们目前并不具备这个基础。
  房地产应进入健康、均衡发展的“新常态”
  中国经济时报:我看了你主编的社科院《中国住房发展报告(2014年-2015年)》,你能就目前这轮房地产调整的特点和房地产“新常态”这一话题给出自己的看法与建议吗?
  倪鹏飞:2013年至2014年的数据显示:全球住房市场整体强劲反弹,但我国住房市场与全球住房市场走势背离;固定资产投资回落明显,房地产投资增速 下滑并拖累经济增长;市场下行促使行业加速整合,寡头格局初现雏形;国内投资增速整体下滑,海外投资规模剧增;政策性住房金融机构作用得到强化,合作性住 房金融机构功能定位趋于清晰化;金融机构信贷存在从房地产领域向其他领域调整的迹象,但涉房信贷依然在多数金融机构的信贷投放结构中居首位;住房投资、投 机全面退潮,商品住宅首现过剩;城市间市场分化加剧,一线城市回落幅度最大;土地市场整体下行,区域差异愈加显著;宏观政策出现拐点,限购、限贷相继退 出;住房市场监管对“楼市”逐步放松;棚户区改造成“重磅”,共有产权房成为保障性住房的新亮点。
  目前经济发展进入新常态的宏观背景, 决定了本次房地产市场调整与此前相比具有以下特点:第一,调整(衰退与复苏)时间更长、速度更慢、程度更深。第二,不同层级的城市调整时间、速度和程度也 不同。一线、二线城市需求旺、消化快、时间短、程度深。三四线城市需求弱、消化慢、时间长、程度浅。第三,未来住房市场将进入中速增长的常态,即所谓的中 国房地产进入“白银时代”。至于2015年的房地产市场走势,我认为整体延续衰退,一、二线城市2015年下半年、三、四线城市2016年下半年将实现复 苏。2015年,房地产市场投资、开工、施工和竣工将有所改善,投资将保持在10%的增幅水平。
  至于对2015年房地产市场进行展望,我认为全球住房市场将受益于经济复苏而持续增长,但是发展的不平衡将加剧;境外置业的 成本不断下降,发达经济体将进一步分流我国中高端住房市场需求;供给结构性过剩将成经济“新常态”,投资“潮涌”效应趋弱将抑制需求过度波动;行业集中度 进一步加速提升,开发投资速度持续放缓;金融体系调降房地产融资权重的过程有望持续,但房地产信贷占比依然居投放首位;商品房价格软着陆,开发商面临大抉 择;一、二线城市房价将继续下滑,三、四线城市房价将稳中有降;各级政府将密集推出救市政策,限购政策有望全面退出,住房价格会走下神坛。
  此外,2015年我国住房还将承受世界经济带来的负面影响。2015年发达经济体将呈现结构性复苏,美国和 后危机国家的经济反弹将与欧元区、日本的经济低迷共存。世界经济对我国住房市场的影响将从一线城市延伸到二线城市,并对我国的高端住房市场产生较大冲击。 具体会表现在:第一,东亚与东南亚较差的经济增速预期会抑制我国住房市场。第二,产业升级在短期内难以带动沿海一、二线城市的住房市场。第三,房地产企业 的海外投资削弱了境内的住房市场供给。第四,房地产业的外资增长无助于住房市场的回暖。第五,海外置业抑制我国的高端住房市场需求,一、二线城市,尤其是 一、二线城市的高端住房市场将承受较大冲击。
  中国经济时报:那你认为中国房地产市场如要进入一种健康、均衡发展的“新常态”所面临的主要问题与挑战是什么呢?
  倪鹏飞:目前房地产市场的主要问题是房企负债水平激增,偿债能力恶化;保障性住房融资支持依然存在很大缺口,公积金运管问题已经积重难返;房地产信贷融 资权重居高不下,经济结构转型极其复杂;住房相对过剩时代提前到来,改善性需求难以全面启动;商品房需求主要靠投资投机支撑,真实库存积压与住房空置状况 较为严重;近年土地供应量过多过快,三、四线城市土地供应严重过剩;供地量与不同能级城市不相匹配,土地市场分化进一步加剧;土地出让金监管存在缺陷,住 房市场重事前审批轻事中监管;保障房价格偏高门槛高,农民工面临市场失灵和政策失灵;经济发展方式转变要求对房地产地位进行重新判断,但地方政府仍然从短 期角度来看待住房问题。
  对此,我的建议是:以国开行住房金融事业部建立为契机,构建保障房政策性金融支持平台;废除公积金运作“地方粮 票”,建构全国性的住房公积金管理和运作平台;加速房贷证券化推进步伐,同时有效防控房地产金融风险;深化住房供给机制改革,避免重走需求刺激老路;以放 开城镇居民自建房为契机,重构住房开发模式;建立新的土地出让金分配机制,抑制地方政府推高地价的强烈欲望;将土地出让金审计制度与反腐“新常态”相结 合,定期审计长期坚持;发展保障房的二级市场,盘活错配闲置的保障房;适当鼓励无房户“集资建房”,降低住房保障成本。
  中国经济时报:你对房地产均衡发展有什么政策建议?
  倪鹏飞:政府应针对房地产发展趋势,解决房地产存在的问题,化解房地产问题所带来的风险,促进房地产进入健康持续发展的“新常态”,进而有利于“稳增 长、调结构、惠民生、促改革”宏观目标的实现。具体政策建议如下:1.完善政府调控住房市场的政策与方法。2.取消若干行政性管制措施,让市场在调整中发 挥决定性作用。3.采取必要的刺激政策,以稳定住房消费。4.加快改革,为市场发挥决定性的调节作用创造环境。5.培育新增长点,继续发挥房地产对经济增 长的促进作用。
  政府需认清的几个问题
  中国经济时报:对于房地产“新常态”,目前也是众说纷纭,从国务院发展研究中心这样一个智库角度看,你认为政府在目前要重点关注哪些问题?
  邓郁松:我认为政府应该认清以下几方面问题:
  第一,房地产“新常态”意味着房地产发展阶段发生重大变化。
  2014年以来,房地产形势发生了新的变化,突出表现在投资增速明显放缓,房屋新开工面积出现下降两个方面。房地产形势的变化固然有受短期调控政策影响 的因素,但更重要的是因为房地产发展阶段发生了重大变化。根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算,2013年全国城镇户均住房已达到 1.0套左右,即在“十二五”中期我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、英国等典型经济体房地产市场的发展历程看,大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段,而在户均住房超过 1套后,将会出现住房建设峰值,此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决,新建住房数量将出现下降趋势,房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶 段。2011年,我国住宅新开工面积出现峰值,当年新开工面积为14.7亿平方米,2013年我国房屋新开工面积为历史最高,达到20.1亿平方米。由于 住房新开工面积峰值已经出现,户均住房已达到1.0套左右,待售房面积开始增加,借鉴国际经验,可以判断2013年已成为我国房屋新开工面积的峰值。因 此,2014年以来房地产开发投资增速的回落包括房屋新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果,是趋势性的,也是正常的回落。随着我国房地 产市场由供不应求向供求基本平衡的转变,我国的房地产市场正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。认识到房地产市场发展阶段的变化,将有利于更准确 地判断2014年以来房地产市场调整的性质和趋势。因此,未来一段时期,分析判断房地产市场形势,首先需要把握房地产发展阶段的变化。
  第二,房地产“新常态”意味着房地产发展规律和市场特征出现重大变化。
  从1998年到2013年,我国房地产市场总体呈投资增速较高和房价涨幅较高等特征,期间虽然也曾出现过两次调整,但并未改变房地产市场运行的总体趋 势。1998年到2013年我国房地产市场运行的特征实际上反映了市场总体处于供不应求的状况。从较长的时期观察房地产市场运行情况,可以很清楚地观察到 各国房地产市场运行的相似性和阶段性,从较长的时期观察各国房地产市场发展的历程,可以发现过去十几年我国房地产市场的发展情况并没有同发达经济体在市场 供不应求阶段的特征存在明显差异。社会各界之所以对过去十几年我国房地产市场的发展情况有许多不同看法,其根源在于用我国处于供不应求阶段的市场特征同发 达经济体处于供求平衡后的特征进行比较。在现阶段,观察房地产市场形势,就要把握我国房地产市场已处于供求总体平衡、局部过剩这样一个新的发展阶段,房地 产的“新常态”在很大程度上表明目前及此后一段时期房地产市场的运行情况将同此前十几年存在显著差别。
  第三,房地产“新常态”意味着房地产发展目标和政策要进行适应性调整。
  随着我国居民住房条件显著改善,房地产市场已由供不应求向供求基本平衡转变。发展阶段的变化意味着需要适时调整房地产发展目标,并据此完善相关政策。从 各国经验看,在房地产市场发展的不同阶段,发展目标和定位会存在一定差异。其中一个规律是,随着经济发展水平和人均收入不断提高,基本住房需求得到满足 后,对绿色、高效、宜居的高品质住房需求快速上升。还要看到,在房地产市场出现供求平衡后,也恰恰是容易出现房地产风险的阶段,因此要特别重视防范风险。 根据我国房地产市场发展阶段的变化,建议未来要更加重视有序推进房屋建设,提升房地产业发展水平和质量,不断改善居民居住条件,提高居住品质,通过改革和 政策调整,有效防范房地产市场风险,实现我国房地产市场平稳运行。

作者:271933741 录入:271933741 来源:原创
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